■社会|タワマンバブル崩壊か てか、こりゃたわまんわー

タワマンニョキニョキ、雨後の筍か

バ●と煙りは、高いところがお好き

 東京を中心とした首都圏では、相変わらずタワーマンションが次々と建てられている。マスコミ情報だけを見ていると、即日完売とか、いかにも景気のいい話ばかりが訊こえてくるが、実際はそうでもないようだ。

 マスコミ(新聞、テレビ)は、不動産会社や建築会社からの広告出稿があるから、本当のことを言えるわけがない。マスコミは、タワマンの数億円の物件が次々と売れている、というニュースを盛んに流していた。(裏側は伝えていない)

 しかし2020年の東京オリンピックまでは、不動産価格は高値安定(東京だけ)という業界常識は、どうやら早くも崩れつつあるようだ。その風向きは、高値づかみのタワマンを直撃するのは言うまでもない。

 2008年から2017年までに、首都圏にタワーマンションは341棟が建てられている。さらに、2018年以降に予定されているものが181棟もあるそうだ。

 少子高齢化が進捗する現在、全国規模で空き家が増加している。そのような背景の中で、タワマンだけが安泰でいられるか甚だ疑問である。

 個人的には、こんなに次々と建てて大丈夫かいなと思っていたが、やはりというべきか、機をみるに敏な投資家の一部は、すでにタワマン投資から撤退しはじめたそうだ。ちなみにタワマン投資は、中国人や地方の金持ちが多いそうだ。

 2020年のオリンピック以降に建てられるタワマンが、はたして本当にニーズがあり完売できるかどうか、それが注目される。

供給ラッシュが止まらないタワーマンション
’08~’17年の首都圏にできたタワマンは341棟にのぼる。今年以降に完成(予定)のものをあわせると、522棟・約20万戸に達する見込みだ。

こうして見ると、さすがに供給過剰を指摘する声もあるが、不動産経済研究所の調べによると、’17年度に首都圏で売り出された新築マンションの1戸当たり平均販売価格は5921万円で前年度より6.9%上昇している。

これは、バブル期の’90年度以来の高水準だ。

<首都圏タワマンの棟数/予定含む>
完成(予定)/棟数 /戸数
’08~’17年/341/11万1722
’18~’21年/ 64/ 4万0615
’22年以降/117/ 3万9688
合計/522/19万2025

※’17年度に首都圏で売り出された新築マンションの1戸当たり平均販売価格は5921万円
※首都圏とは東京、神奈川、千葉県、埼玉県を指す。出典:不動産経済研究所プレスリリース「超高層マンション市場動向2018」

 しかし、タワマンがこんなにも建てられているとは、知らなかった。てか、まだまだタワマン建設が続いていくのが信じられないが、そんなにも高いところに住みたいニーズがあるのだろうか。(タワマンには低層もあるが)

 馬鹿となんとかは高いところが好きというし、その辺りはどうなんだろうか。やはり言葉どおりなのだろうか、こんなこと言うと購入者に怒られるかな。

タワマンの社会的ニーズ
 推測ではあまりないといえる、日本では人口減少、空き家増加という背景を考えれば、おのずと高層にする必要はあまりない。(東京だけか)
タワマンは合理性故に建てられる

 タワマンがニョキニョキと建つ様子を端から見ていると、日本人がいかに右へ習えが好きかが見て取れるようだ。タワマン=高級という概念は、業界が投資家や一般人に刷り込んだイメージである。業界は、してやったりにちがいない。

 本当の高級マンションは、高層ではなく低層であるのは言うまでもない。なぜなら、限られた敷地に高層なら数多くの部屋が作られるが、低層ではごく限られた数の部屋しか作ることができないからだ。

 タワマンは、いうなれば単に高層の集合住宅といえる。高級とか、眺望の良さとかはイメージづくりであり、売る側には合理的で効率の良い物件である。

 要するに、高層マンション=タワマンは不動産や建築業界には、収益性が高い旨味のある事業であり、儲けが大きいというわけだ。ニョキニョキと雨後の筍のごとく、次々と建てられる理由がなんとなく判るというもんだ。

 カネ余りの投資家ならいざしらず、一般人でタワマンを購入した人たちは、業界がイメージしたタワマン=高級=眺望の良さ、さらには資産価値が高く、将来は高値で転売できる、という淡い期待を抱いて購入したにちがいない。

 そのような思惑通りに事が進むかは、ごく近い将来にはっきりするだろう。

タワマンのメリットとデメリット

 タワマンが次々と建てられて街の様相や景観が変わった武蔵小杉では、人口増による最寄駅の通勤ラッシュが半端なく混んでいるそうだ。

 あれれ、タワマンの住民ってのは金持ちではなかったのか、と思うのは一般人の誤解のようである。(少なくとも当方はそう思ったが)

 意外と電車で通勤する普通のサラリーマンもタワマンを購入していようだ。当然、長期ローンでタワマンを購入していると思われる。

 ローンを組んで高額なタワマンを購入する動機とはなんだろうか。やはり、眺望か、それとも設備か、高値で売る算段か、自慢になるとか、想像するにそれらを合わせた動機が購入する決断となったのだろうと、思われる。

 住まいの利便性を考えると、タワマンは不便な気がするがいかに。低層階ならいざしらず、高層階ともなれば階段を使うわけにもいかず、出入りはエレベーターが唯一の移動手段である。エレベーター待ちは、案外イライラするもんである。

 精神衛生上、タワマンはあまり良くないのではないか。あくまで個人の意見であるが、何を好んで高額で、利便性も良くないタワマンにわざわざ住まなくてはならないのか不思議である。また、9.11のテロを思い出すとなおさらである。

<タワマンのメリット>
・眺望の良さ
・鼻高々の自慢ができる
・豪華な設備が整っている
・資産価値が安定(どうかな)
あと他に何があるか当方は知る由もない。

<タワマンのデメリット>
・眺望は飽きる
・エレベーター待ちが長い
・出かけるのがおっくうになる
・地震で超ゆれる
・住民同士の付き合いがめんどー
・マウンティングで神経がつかれる…等々
まだ他にもありそうだがいかに…。

新築の高級マンションで投げ売りが始まる 不動産業界が崖っぷちに
「今後は実力以上に価格が高くなっているマンションは値下がりしていきます。オリンピックで選手村や競技会場が作られるため、バブルで高騰している江東区豊洲や中央区晴海のタワマンは要注意です。

オリンピックが終わると、選手村には2本のタワマンが残ります。これらが分譲されれば、このエリアが供給過剰になるのは確実です」(前出・榊氏)

さらに人気の高い港区でも場所によっては暴落の危険性がある。

「それが芝浦や港南エリアです。最近このエリアにはタワマンがニョキニョキと建っていますが、もともとここは山手線の外側で、倉庫街だったところです。

環境がいいわけではないのに、港区というだけで中国人投資家たちが買って、値上がりしました。彼らはオリンピック前に売り抜けますので、今の値段を維持できないでしょう。

あとは不自然なほど供給過剰になっているのが、武蔵小杉です。タワマンが林立し、急激に人口が増えたために、インフラが追いついていない。通勤ラッシュ時には駅の改札を抜けるまでに20分もかかるほど。そういう地域のマンションは時間をかけて値下がりしていく」(榊氏)

 タワマンは、修繕費がバカ高く、さらに住民同士の承認も取りづらいといわれる。また投資物件が多くなればなおさら、不都合が多くなる。

 将来的には、廃墟となるタワマンがでてきても、なんら不思議ではないような状況になりつつあるようだがいかにーー。

タワマンとは
高層マンション(20階以上)とは、従来のマンションと比べて際立って高い住居用高層建築物の俗称。 その外観の形態からタワーマンションとも呼称される。

日本で最初のタワーマンションは、埼玉県の「与野ハウス」
与野ハウス与野ハウスは、高さ66mの21階建て、総戸数463戸のマンションで、タワー型超高層マンションとしては、日本で最初の1976年に建てられました。

冒頭写真:https://kaikeizine.jp/article/1994/

<追記>
 当方が住む都田舎では、タワマンはさすがにないが、新築集合住宅の建築がやたらと多く見られる。そんなに人口が増えたとは訊いていないが、相続税うんぬんで銀行や建築会社がオーナーを取り込んだ結果とかいわれるがいかに。

2020年マンション大崩壊
空室急増でスラム化、高齢化で多発する孤独死、中国人に占拠される理事会…全国600万戸時代を迎えたマンションに未来はあるのか。

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